قراردادهای ملکی به‌دلیل تنوع بالا و پیچیدگی‌های حقوقی، همواره زمینه‌ساز بروز اختلافات هستند. در بسیاری موارد، عدم دقت در مطالعه مفاد قرارداد یا تنظیم غیرحرفه‌ای آن، زمینه کلاهبرداری، نقض تعهدات و ایجاد دعاوی ملکی را فراهم می‌کند. این دعاوی می‌توانند به موضوعاتی مانند مالکیت، تصرف، بهره‌برداری یا انتقال ملک میان اشخاص حقیقی و حقوقی مربوط باشند. در این مطلب از گروه وکلای نیوان، به بررسی انواع متداول دعاوی ملکی، دلایل شکل‌گیری آن‌ها و نقش وکیل در افزایش احتمال موفقیت در این پرونده‌ها پرداخته‌ایم.
منظور از دعاوی ملکی چیست؟
دعاوی ملکی به مجموعه اختلافات و مسائل حقوقی گفته می‌شود که موضوع آن‌ها به نوعی با مالکیت، نقل‌وانتقال، تصرف، بهره‌برداری یا حقوق وابسته به یک ملک ارتباط دارند. در واقع هرگاه میان اشخاص حقیقی یا حقوقی در خصوص مالکیت، استفاده، خریدوفروش، سرقفلی، اجاره یا حدود و مرز ملک اختلافی پیش بیاید، پرونده ایجاد شده در دسته دعاوی ملکی قرار می‌گیرد. این پرونده‌ها اغلب با مدارک مستند و سوابق ثبتی ملک در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی پیگیری می‌شوند.
انواع دعاوی ملکی را می‌توان در گروه‌های زیر قرار داد:
- دعاوی ملکی حقوقی: دعاوی که به مسائل مربوط به مالکیت، تنظیم سند رسمی، مطالبه ثمن، فسخ قرارداد و موارد مشابه می‌پردازند
- دعاوی ملکی کیفری: دعاوی مانند تصرف عدوانی، ممانعت از حق و کلاهبرداری در خریدوفروش املاک که در دادگاه کیفری رسیدگی می‌شوند
- دعاوی ملکی ثبتی: دعاوی مربوط به امور ثبتی مانند ابطال سند، افراز و تفکیک ملک، صدور سند مالکیت و اعتراض به ثبت ملک
رایج‌ترین انواع دعاوی ملکی
هرگونه اختلاف قانونی مرتبط با املاک را می‌توان در گروه دعاوی ملکی قرار داد. با این حال آمار برخی از انواع این دعاوی در دادگاه‌ها بسیار بیشتر است. از جمله آن‌ها می‌توان به خلع ید، تصرف عدوانی، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه ثمن قرارداد، افراز ملک مشاع، فسخ قرارداد ملکی و الزام به اخذ پایان کار اشاره کرد. هر یک از این دعاوی شرایط خاصی داشته و در مراجع متفاوتی قابل طرح هستند. در ادامه برخی از رایج‌ترین انواع دعاوی ملکی را بررسی می‌کنیم.
دعاوی ملکی خلع ید
دعوای خلع ید، زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون داشتن مجوز قانونی، ملکی را تصرف و مالک را از استفاده آن محروم کرده باشد. در این حالت، مالک می‌تواند با طرح دادخواست خلع ید در دادگاه حقوقی، الزام متصرف را به تخلیه ملک درخواست کند. شرط اصلی طرح این دعوا، ارائه سند رسمی یا مدارک معتبر مالکیت است. دعوای خلع ید در گروه دعاوی غیرمالی قرار می‌گیرد و مرجع صالح برای رسیدگی به آن، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد. همچنین در این پرونده‌ها، اثبات سابقه تصرف بدون رضایت مالک، اهمیت ویژه دارد.
برای مثال، اگر ملکی در کرج داشته باشید و بدون اجازه شما در آن سکونت یا از آن بهره‌برداری شده باشد، می‌توانید از طریق وکیل ملکی در کرج اقدام به طرح دعوای خلع ید کنید. این وکیل با تنظیم دادخواست و ارائه مدارک مالکیت به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، روند دادرسی را آغاز می‌کند. در این فرآیند، حضور وکیل ملکی باعث می‌شود پرونده با دقت بیشتری پیگیری شده و دفاعیات مناسب در جلسه دادگاه ارائه شود.
برخی از اسناد کاربردی در دعاوی ملکی خلع ید عبارتند از:
- سند رسمی مالکیت
- استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد
- صورتجلسه تصرف
- گزارش کارشناسی
- استشهاد محلی
- فیش واریزی هزینه دادرسی
الزام به اخذ پایان کار
دعوای الزام به اخذ پایان کار، یکی از دعاوی ملکی رایج است و زمانی مطرح می‌شود که فروشنده یا مالک، تعهد به دریافت پایان کار از شهرداری را انجام نداده باشد. بدون پایان کار، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد و خریدار می‌تواند الزام مالک را از دادگاه بخواهد. این دعوا معمولا در خریدوفروش آپارتمان و پروژه‌های در حال ساخت رخ می‌دهد. برای مثال در مورد ملکی نوساز در تهران، بهره‌مندی از خدمات وکیل ملکی تهران باعث می‌شود خریدار در کمترین زمان و با رعایت ضوابط شهرداری و مقررات ثبتی، رای قطعی به الزام به اخذ پایان کار را دریافت کند.
دعاوی تخلیه اماکن تجاری
دعاوی تخلیه اماکن تجاری، به دسته‌ای از دعاوی حقوقی گفته می‌شود که در آن‌ها مالک یک ملک تجاری مانند مغازه، دفتر یا کارگاه با طرح دادخواست در مراجع قضایی، درخواست تخلیه ملک خود را از مستاجر مطرح می‌کند. این دعاوی معمولا به‌دلایلی مانند پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، تغییر کاربری ملک بدون اجازه مالک، نیاز شخصی مالک به ملک یا تخلفات قراردادی مستاجر شکل می‌گیرند. دعاوی تخلیه اماکن تجاری از پیچیدگی‌های قانونی خاصی برخوردار هستند و روند رسیدگی و صدور حکم در آن‌ها تابع مقررات ویژه‌ای است که حقوق مالک و مستاجر را هم‌زمان مدنظر قرار می‌دهند.
دعاوی ملکی تصرف عدوانی
تصرف عدوانی به‌معنای تصرف و استفاده غیرقانونی از ملک دیگری بدون رضایت مالک و بدون داشتن مجوز قانونی است. این نوع از دعوای ملکی می‌تواند هم در قالب دعوای حقوقی و هم کیفری مطرح شود. در تصرف عدوانی، متصرف ملک را از ید مالک خارج کرده و بهره‌برداری می‌کند. نقش وکیل در این دعاوی بسیار مهم است، زیرا باید ادله تصرف و مالکیت متقن و مورد تایید را به دادگاه ارائه دهد تا از صدور قرار منع تعقیب یا رد دعوا جلوگیری کند.
به‌طور معمول، مراحل طرح شکایت تصرف عدوانی شامل این موارد هستند:
- تنظیم و ثبت شکوائیه یا دادخواست
- ارائه مدارک مالکیت و مستندات تصرف
- اخذ گزارش کارشناسی رسمی
- تشکیل جلسه دادرسی و دفاع
- صدور رای و اجرای حکم
مطالبه ثمن قرارداد ملکی
دعوای مطالبه ثمن قرارداد ملکی زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین معامله، مبلغ مورد توافق در قرارداد را پرداخت نکرده باشد. در این شرایط، ذی‌نفع می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه حقوقی محل تنظیم قرارداد یا محل وقوع ملک، مطالبه مبلغ را درخواست کند. نکات مهم در این دعاوی ملکی عبارتند از وجود قرارداد معتبر، تعیین دقیق مبلغ و شروط پرداخت. دعاوی مطالبه ثمن از جمله دعاوی مالی به‌شمار می‌آیند و هزینه دادرسی آن‌ها نیز براساس مبلغ مورد مطالبه تعیین می‌شود. در صورت داشتن وکیل، فرایند اثبات حق و صدور حکم بسیار سریع‌تر انجام می‌شود.
الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مواردی مطرح می‌شود که فروشنده، علی‌رغم دریافت ثمن یا انجام تعهدات، از حضور در دفترخانه و انتقال رسمی سند به نام خریدار خودداری کند. در این دعوا، خریدار می‌تواند با ارائه مبایعه‌نامه، گواهی پرداخت ثمن و استعلام‌های لازم، از دادگاه صدور حکم الزام به تنظیم سند را بخواهد.
برخی از مدارک لازم در این دعاوی عبارتند از:
- مبایعه‌نامه
- پایان کار شهرداری
- گواهی عدم خلاف
- استعلام‌های ثبتی
دعاوی ملکی الزام به تحویل دادن ملک
در صورتی که فروشنده یا مستاجر با وجود اتمام مدت قرارداد یا توافق، از تحویل ملک به مالک جدید یا خریدار خودداری کند، دعوای الزام به تحویل دادن ملک قابل طرح است. در دعوا، مالک می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه، الزام فرد متصرف را به تحویل ملک بخواهد. این دعاوی ملکی در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شوند.
برای موفقیت در این پرونده‌ها دریافت خدمات از وکلای ملکی را پیشنهاد می‌کنیم. چرا که حتی با دریافت خدمات از وکیل ملکی ارزان که تجربه کافی داشته باشد، می‌توانید مسیر رسیدگی را با حداقل هزینه و در کمترین زمان طی کنید.
فسخ قرارداد ملکی
دعوای فسخ قرارداد ملکی در شرایطی مطرح می‌شود که یکی از طرفین معامله به‌دلیل تحقق شروط فسخ، قصد برهم زدن قرارداد را داشته باشد. شرایط فسخ ممکن است در مبایعه‌نامه ذکر شده باشد یا طبق قانون مدنی، در صورت وجود عیب در ملک، عدم انجام تعهدات یا پرداخت نکردن ثمن امکان‌پذیر شود. نقش وکیل خرید ملک در این دعاوی بسیار حیاتی است؛ چراکه می‌تواند دلایل فسخ، اسناد و مدارک لازم را به‌درستی تنظیم کرده و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیری کند.
دعاوی ملکی افراز ملک مشاع
دعوای افراز ملک مشاع زمانی مطرح می‌شود که چند شریک، مالک مشاعی یک ملک باشند و یکی از آن‌ها قصد جدا کردن سهم خود را داشته باشد. در این شرایط، اگر ملک قابل افراز باشد، با مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه صالح، عملیات افراز انجام می‌شود. دعاوی ملکی افراز ملک مشاع از جمله پرونده‌های رایج در مجتمع‌های قضایی و ادارات ثبت است. در افراز، ملک به نسبت سهم هر شریک تفکیک شده و سند جداگانه برای هر قطعه صادر می‌شود. همچنین در صورت عدم امکان افراز، ملک فروخته شده و ثمن تقسیم می‌شود.
فرآیند افراز ملک مشاع ابتدا از طریق اداره ثبت محل وقوع ملک آغاز می‌شود. درصورتی‌که تمامی شرکا رضایت داشته و ملک از نظر مقررات ثبتی قابل افراز باشد، پس از کارشناسی و تهیه نقشه افراز، صورتجلسه تنظیم و به امضای شرکا می‌رسد. اگر حتی یکی از شرکا مخالف باشد یا ملک شرایط افراز را نداشته باشد، رسیدگی در دادگاه حقوقی انجام می‌شود. برای این نوع از پرونده‌ها از خدمات وکیل فروش ملک نیز در صورت نیاز به فروش ملک می‌توان استفاده کرد.
رفع مزاحمت ملکی
دعوای رفع مزاحمت ملکی زمانی مطرح می‌شود که شخصی بدون تصرف در ملک، با انجام اقداماتی، مانع از استفاده مالک از ملک خود شود. این دعاوی ملکی در ظاهر به تصرف عدوانی شباهت دارند اما در آن‌ها شخص، متصرف نیست و فقط ایجاد مزاحمت کرده است. طرح این دعوا نیازمند اثبات مالکیت و وجود مزاحمت توسط خوانده می‌باشد. در این مسیر، نقش وکیل متخصص بسیار مهم است؛ شما می‌توانید با پرداخت هزینه وکیل ملکی، از تجربه و دانش و تسلط او بر قوانین حقوقی ملکی برای موفقیت در پرونده بهره بگیرید.
درخواست مطالبه سرقفلی
درخواست مطالبه سرقفلی یکی از دعاوی ملکی متداول در اماکن تجاری است. سرقفلی به حقی گفته می‌شود که مستاجر تجاری به‌دلیل حسن شهرت، سابقه فعالیت یا موقعیت ملک، از آن بهره‌مند می‌شود. این حق در صورت فسخ قرارداد یا تخلیه باید به مستاجر پرداخت شود. دعاوی مطالبه سرقفلی شامل مواردی مانند تخلیه ملک توسط مالک بدون پرداخت حق سرقفلی، انتقال ملک به دیگری بدون رعایت حقوق مستاجر و یا تعیین مبلغ ناعادلانه برای سرقفلی هستند. طرح این دعاوی نیاز به ارائه مدارک و مستندات کافی مبنی بر وجود حق سرقفلی دارد.
برای مطالبه سرقفلی در دعاوی ملکی، مستاجر باید ابتدا دلایل مالکیت سرقفلی مانند اجاره‌نامه رسمی یا مدارک پرداخت سرقفلی را ارائه دهد. سپس از طریق دادخواست حقوقی، طرح دعوا کند. شرایط قانونی دریافت سرقفلی بسته به زمان انعقاد قرارداد متفاوت است؛ چرا که قوانین مربوط به قبل و بعد از سال ۷۶ در این خصوص فرق دارند. همچنین نقش وکیل در این دعاوی بسیار کلیدی است؛ چرا که آشنایی با رویه قضایی و مستندات قانونی می‌تواند در صدور حکم به نفع مستاجر بسیار تاثیرگذار باشد.
ممانعت از حق
ممانعت از حق، یکی دیگر از دعاوی رایج است که گاه با دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت اشتباه گرفته می‌شود. در این دعوا، مالک امکان بهره‌برداری از ملک یا حق قانونی خود را ندارد، زیرا شخص دیگری بدون مجوز مانع استفاده او می‌شود. تفاوت آن با تصرف عدوانی در این است که در ممانعت از حق، شخص خوانده ممکن است در ملک متصرف نباشد اما با ایجاد مانع، از بهره‌برداری قانونی مالک جلوگیری کند. وکیل ملکی در این دعاوی با تنظیم دادخواست صحیح و ارائه ادله معتبر، می‌تواند مسیر پرونده را به‌درستی هدایت کند.
الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی
در بسیاری از دعاوی ملکی، صدور صورت مجلس تفکیکی، پیش‌نیاز تنظیم سند رسمی برای املاک مشاع و آپارتمان‌ها است. الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، دعوایی است که از سوی مالکی که قصد انتقال رسمی ملک را دارد ولی شرکای دیگر همکاری نمی‌کنند، مطرح می‌شود. این دعوا در دادگاه حقوقی و بر اساس مدارک ثبتی، پایان‌کار و صورت وضعیت ملک قابل پیگیری است.
تقسیم و فروش ملک مشاع
زمانی که چند مالک مشترک در یک ملک به توافق بر سر استفاده یا فروش ملک نمی‌رسند، دعوای تقسیم و فروش ملک مشاع مطرح می‌شود. در این دعاوی، مالکان می‌توانند تقاضای افراز ملک را بدهند. در صورت غیرقابل افراز بودن، دادگاه یا اداره ثبت، رای به فروش ملک صادر کرده و سهم هر یک از مالکان را از ثمن فروش تعیین می‌کند.
اجرت المثل ایام تصرف
در دعاوی ملکی، اجرت‌المثل ایام تصرف، وجهی است که متصرف بدون مجوز در قبال مدت استفاده از ملک، موظف به پرداخت آن به مالک می‌شود. این دعاوی زمانی مطرح می‌شوند که شخصی ملک دیگری را بدون رضایت تصرف کند و مالک تقاضای خسارت بابت مدت استفاده داشته باشد. میزان اجرت‌المثل بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری و شرایط ملک تعیین می‌شود. وکیل ملکی در این پرونده‌ها با تنظیم دادخواست، ارائه دلایل و حضور در جلسات کارشناسی و دفاعیه، می‌تواند در صدور حکم عادلانه و دریافت حقوق مالک نقش مهمی ایفا کند.
گروه وکلای نیوان؛ مرجع ارائه خدمات حرفه‌ای در دعاوی ملکی
دعاوی ملکی از حساس‌ترین و پیچیده‌ترین موضوعات حقوقی به شمار می‌آیند که بی‌توجهی به ظرافت‌های قانونی و عدم بهره‌گیری از وکیل متخصص، می‌تواند خسارات سنگینی به صاحبان حق وارد کند. چه در خرید و فروش ملک و چه در دعاوی حقوقی، کیفری و ثبتی مرتبط با املاک، دریافت مشاوره از گروه وکلای نیوان و پیگیری حرفه‌ای پرونده، می‌تواند ضمن حفظ حقوق موکل، مسیر رسیدگی را کوتاه کرده و هزینه‌های اضافی را حذف کند. برای دریافت خدمات حرفه‌ای در این زمینه کافی است با همکاران ما در گروه وکلای نیوان تماس بگیرید.
سوالات متداول
دعاوی ملکی شامل چه مواردی هستند؟
دعاوی ملکی، انواع دعاوی حقوقی، کیفری و ثبتی مرتبط با ملک و مالکیت از جمله خلع ید، تصرف عدوانی و سرقفلی را شامل می‌شوند.
در دعاوی ملکی چطور می‌توان خسارت اجرت‌المثل گرفت؟
با دادخواست حقوقی، ارائه مستندات و جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری می‌توان اجرت‌المثل مطالبه کرد.
آیا گرفتن وکیل ملکی الزامی است؟
خیر؛ اما به‌دلیل پیچیدگی دعاوی ملکی، حضور وکیل درصد موفقیت و سرعت پیگیری را افزایش می‌دهد.