وکیل ملکی

عدم ثبات اقتصادی و افزایش روزافزون قیمت ملک اهمیت حضور وکیل ملکی در جامعه را بیشتر نمایان می‌کند.

وکیل ملکی وکیلی است که پس از طی نمودن دوره کارآموزی و اخذ پروانه وکالت پایه یک دادگستری با حضور در دوره‌های تخصصی وکالت و کسب تجربه کافی در پرونده‌های مختلف به صورت تخصصی و حرفه‌ای در دعاوی ملکی فعالیت دارد.

دعاوی ملکی مصادیق متعددی دارد و بخش زیادی از پرونده‌های دادگستری را به خود اختصاص داده است.

برخی از موضوعات ملکی دارای ابعاد کیفری و عنوان مجرمانه هستند و مجازات کیفری به دنبال دارند، مانند کلاهبرداری ملکی و فروش مال غیر.

برخی از پرونده های ملکی مربوط به قراردادهای ملکی و یا تخلف از انجام تعهدات ملکی و یا تایید فسخ قراردادهای ارای و املاک و یا ابطال این قراردادها می‌باشند، که در این صورت رسیدگی به اختلافات حقوقی در صلاحیت دادگاه حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.

موضوعات حقوقی در مورد اراضی و املاک، گستره وسیعی از موضوعات را در بر می گیرد.

رسیدگی به بعضی از اختلافات ملکی در صلاحیت هیات ها و یا کمیسیون های مستقر در اداره ثبت می باشد. به عنوان مثال، رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت در هیات نظارت اداره ثبت انجام می گیرد.

بهترین کار در مواجه با مشکلات ملکی کمک گرفتن از وکیل ملکی است چرا که در این دعاوی هرگونه اشتباه ممکن است خسارات جبران ناپذیری مانند از دست دادن ملک و… را در پی داشته باشد.

به همین جهت توصیه می‌شود در مواجه با دعاوی و اختلافات ملکی بدون تردید و اتلاف وقت، با وکیل ملکی تماس گرفته و مشورت نمایید.

جهت برقراری ارتباط با وکیل ملکی نیز می‌توانید با شماره‌های مندرج در این نوشته تماس برقرار نمایید.

انواع دعاوی ملکی

همانگونه که پیش از این نیز اشاره شد دعاوی ملکی مصادیق متعددی دارد و بخش زیادی از پرونده‌های قضایی را به خود اختصاص می‌دهند.

بنابراین دعاوی ملکی به اقسام مختلف تقسیم می‌شوند اما اگر به طور کلی بخواهیم تقسیم‌بندی نماییم دعاوی ملکی به سه گروه دعاوی ملکی کیفری، دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی ثبتی تقسیم می‌شوند.

البته از حیث حقوق عمومی نیز نهادهای متعددی جهت رسیدگی به موضوعات مختلف مربوط به اراضی و املاک در قوانین پیش بینی شده اند و بر اساس اختیارات و وظایفی که قانون به آنها داده است، نسبت به رسیدگی و صدور رای اقدام می کنند. در این نوشتار به معرفی برخی صلاحیت های دیوان عدالت اداری به عنوان بالاترین مرجع اداری کشور می پردازیم.

در واقع، موضوعات مربوط به اراضی و املاک از 4 حیث مورد توجه قرار می گیرند که عبارتند از: 1-حقوق کیفری، 2-حقوق مدنی، 3-حقوق ثبتی و 4-حقوق عمومی.

جرایم ملکی

برخی از رفتارها و اقدامات در خصوص اراضی و املاک، از سوی قانونگذار جرم انگاری شده و در قوانین برای آنها مجازات تعیین شده است.

به طور کلی، دعاوی کیفری به دعاوی گفته می‌شود که در آنها یک جرم اتفاق افتاده باشد و منظور از جرم، هر رفتاری است که قانون‌گذار برای آن مجازات تعیین نموده باشد.

بنابراین دعاوی کیفری ملکی، دعاوی هستند که در ارتباط با ملک رفتار مجرمانه یا جرم واقع شده باشد؛ به طور مثال در فروش مال غیر فروشنده ملک دیگری را به عنوان ملک خود می‌فروشد و ثمن (مبلغ قرارداد) را نیز دریافت می‌نماید.

مانند اینکه شخص الف خارج از کشور زندگی می‌کند و شخص ب با جعل یک مبایعه نامه عادی و تصرف ملک، آن را به عنوان ملک خود معرفی نموده و می‌فروشد، در اینجا رفتار شخص ب مصداق جرم فروش مال (ملک) غیر می باشد که در حکم کلاهبرداری است.

به عنوام مثال، در صورتی که فردی تقاضای ثبت غیر قانونی املاک دیگران به نام خود را نماید، به مجازات کلاهبرداری محکوم می گردد.

و یا اینکه شخصی بدون اجازه ی مالک ملکی، نسبت به اجاره دادن ملک دیگری و یا فروش آن اقدام کند، در این صورت نیز این شخص مرتکب جرم شده است.

از دیگر جرایم ملکی می‌توان به مواردی همچون: تصرف عدوانی، کلاهبرداری ملکی، مزاحمت ملکی، تخریب، معامله معارض، تغییر کاربری غیرمجاز، جعل اسناد ملکی، خیانت در امانت و… اشاره نمود.

مرجع رسیدگی به جرایم ملکی

تحقیقات مقدماتی در مورد جرایم ملکی ابتدا در دادسرای محل وقوع جرم انجام می شود و سپس پرونده در دادگاه‌ کیفری مورد رسیدگی قرار می گیرد و در صورت احراز و اثبات وقوع جرم، دادگاه نسبت به تعیین مجازات مربوطه مانند حبس و یا جزای نقدی اقدام می کند.

رسیدگی به جرایم عمدی تعزیری درجه 7 و 8 در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته و پرونده مستقیما به دادگاه ارجاع می گردد.

در دادگاه های بخش نیز دادسرا وجود ندارد و پرونده های کیفری ملکی مستقیما در دادگاه بخش مورد رسیدگی قرار می گیرند.

ممکن است که برخی از پرونده‌های ملکی دو جنبه حقوقی و کیفری را داشته باشند، به عنوان مثال، در تصرف عدوانی، در صورتی که شخص دارای سند مالکیت باشد، علاوه بر امکان اقامه دعوای حقوقی جهت رفع تصرف غیرمجاز، وی می تواند شکایت کیفری مبنی بر تصرف عدوانی نیز علیه متصرف غیرقانونی مطرح کند.

دعاوی حقوقی ملکی

این دعاوی در حوزه املاک به دعاوی گفته می‌شود در آنها وصف مجرمانه وجود ندارد و غالبا نشأت گرفته از عدم انجام تعهد یا تخلف از انجام تعهدات قراردادی می‌باشند.

مانند اینکه فردی ملکی را خریداری نموده و مبلغ قراردادی هم پرداخت نموده اما فروشنده سند ملک را به نام وی انتقال نمی‌دهد.

در خصوص دعاوی حقوقی ملکی می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• دعاوی مربوط به اثبات مالکیت و اثبات وقوع عقد بیع
• دعاوی مربوط به تنظیم سند ملک
• دعاوی مربوط به تحویل و تسلیم املاک و مستغلات
• دعاوی مربوط به قراردادهای ملکی
• دعاوی سه گانه ملک (مزاحمت، ممانعت و تصرف عدوانی)
• خلع ید
• دعاوی مربوط به املاک مشاع و دستور فروش مال مشاع
• دعاوی مربوط به املاک تجاری
• دعاوی مربوط به املاک استیجاری و اجاره نامه ها، مانند سرقفلی، حق کسب و پیشه، تعدیل اجاره بها، تخلیه
• دعاوی مربوط به املاک ورثه‌ای اعم از تریر و مهر و موم ترکه و تقسیم ارث
• دعاوی مربوط به مشارکت در ساخت ملک و پیش خرید
• مطالبه انواع خسارت، اجرت المثل و وجه التزام
• دعاوی مربوط به اعلام بطلان معامله و ابطال انواع اسناد مربوط به املاک
• دعاوی مربوط فسخ قراردادهای ملکی
• دعاوی مربوط به تایید انفساخ قراردادهای ملکی
• دعاوی ناشی از اقاله (تفاسخ) قراردادهای ملکی
• دعاوی استرداد عوضین در مورد قراردادهای عادی در مورد املاک که بعد از تیرماه 1403 تنظیم شده اند
• دعاوی اعتراض به ملی اعلام شدن اراضی توسط اداره منابع طبیعی
• دعاوی اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری مبنی بر موات بودن
• دعاوی اعتراضی در مورد ثبت اراضی و املاک
• دعاوی مربوط به حل و فصل اختلافات قراردادهای ملکی مانند صدور رأی داوری ، ابطال رای داوری
• دعاوی ناشی از وقف
• دعاوی مربوط به صورتمجلس تفکیکی
• دعاوی مربوط به بناهای فرسوده مانند دعوای تجدید بنا به علت به پایان رسیدن عمر مفید ساختمان
• دعاوی مربوط به حق انتفاع و حق ارتفاق

دعاوی ثبتی ملکی

کلیه ارضی و املاک می بایست به ثبت برسد و دولت و مراجع اداری و قضایی نیز می بایست اشخاصی را که ملک به نام آنها ثبت شده است را به عنوان مالک رسمی و قانونی شناسایی کنند.

رسیدگی به برخی موضوعات و اختلافات ملکی در صلاحیت اداره ثبت قرار دارد، در این خصوص قوانین و مقررات مختلفی وجود دارند.

هیات نظارت و شورای عالی ثبت به اختلافات ثبتی مربوط به اراضی و املاک رسیدگی می نمایند. رسیدگی به اشتباهات مربوط به عملیات تفکیکی و یا رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت و حقوق ارتفاقی املاک، در صلاحیت هیات نظارت ثبت قرار دارد.

صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی، از سال 1390 در اختیار هیات تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی قرار دارد. قبل از این قانون، طبق مقررات ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، هیات های حل اختلاف تشکیل شده بود و به درخواست های صدور سند رسیدگی می نمود.

در مواردی که شخص متقاضی اخذ سند به هیات تعیین تکلیف در اداره ثبت مراجعه و تقاضای سند می نماید، چنانچه شخص دیگری مدعی مالکیت باشد، مراتب اعتراض خود را اعلام و نسبت به اقامه دعوای حقوقی در دادگاه اقدام می کند، هیات مذکور بر اساس رای قطعی مبادرت به تعیین تکلیف می نماید.

در مواردی که هیات تعیین تکلیف نسبت به صدور سند برای شخص متقاضی اقدام نموده باشد، شخص دیگری که متضرر و مدعی ست، می بایست با مراجعه به دادگاه، تقاضای ابطال سند صادره را بنماید. 

دیوان عدالت اداری

رسیدگی به برخی از موضوعات مربوط به اراضی و املاک در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار دارد.

به عنوان مثال، در صورتی که شهرداری از صدور پروانه ساختمانی برای احداث ساختمان در یک شهر امتناع نماید، در این صورت مالک می تواند با رعایت قانون جدید، دادخواستی به دیوان عدالت اداری تقدیم و الزام شهرداری به صدور پروانه ساخت را بخواهد.

در برخی موارد، کمیسیون و یا هیاتی در مورد اراضی و املاک مبادرت به صدور رای می نماید، در این صورت با تصریح قانونگذار، رسیدگی به اعتراض نسبت به آن رأی در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرار دارد. ضمن اینکه در برخی موارد، رسیدگی به اعتراض در صلاحیت دادگاه های حقوقی قرار گرفته است.

به عنوان مثال، در صورتی که کمیسیون ماده 100 شهرداری در مورد ساخت و ساز غیرمجاز در شهرها و یا کمیسیون ماده 99 قانون شهرداری ها در مورد ساخت غیرمجاز در روستاها مبادرت به صدور رای قطعی مبنی بر تخریب بنای احداثی نمایند، در این صورت شخص متضرر می تواند ظرف سه ماه پس از ابلاغ رأی قطعی کمیسیون، دادخواست خود را به دیوان عدالت اداری تقدیم نماید و شعبه تجدیدنظر دیوان عدالت اداری به موضوع رسیدگی خواهد نمود.

با توجه به اینکه نهادهای مختلف مانند شهرداری ها، کمیسیون های مختلف و…، در مورد موضوعات ملکی اقدام به صدور رای می نمایند، لذا توجه به صلاحیت قانونی هر یک از این نهادها امری ضروری می باشد.

برای جلوگیری از تضییع حقوق قانونی خود، می بایست با دفاع موثر در این نهادها، از تضییع حقوق خود جلوگیری نمایید.

برخی از صلاحیت های دیوان عدالت اداری در مورد اراضی و املاک:

• اعتراض به رأی قطعی کمیسیون تشخیص باغات و شورای شهر
• اعتراض به رای هیات نظارت موضوع ماده ۳۳ قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع
• اعتراض به رای کمیسیون ماده 34 قانون حفاظت و بهره‌برداری از جنگل‌ها و مراتع
• اعتراض به رأی کمیسیون رسیدگی به امور آبهای زیرزمینی
• اعتراض نسبت به تصمیمات هیات های واگذاری زمین و ستاد مرکزی در خصوص اراضی کشت موقت
• اعتراض به رای کمیسیون ماده ۹ قانون زمین شهری
• ابطال گواهى پايان كار
• ابطال پروانه ساختمانی
• ابطال تصمیمات کمیسیون ماده ۵ شورای عالی شهرسازی و معماری
• شکایت از مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری
• اعتراض به آرای شورای اصلاحات ارضی
• اعتراض به رای شورای عالی ثبت در مورد املاک
• اعتراض به ثبت آثار ملی
• ابطال نظر هیأت کارشناسی اموال فرهنگی تاریخی

وکیل ملکی با توجه به تجربه و دانش حقوقی که دارد در هر پرونده بهترین تصمیم را اتخاذ نموده و اعلام وکالت می‌کند و سعی در احقاق حقوق موکل خود می‌نماید.

حضور وکیل ملکی در این موارد بسیار موثر خواهد بود، چرا که با طرح دعوای مناسب و با ارائه مستندات مربوطه، از تحمیل شدن هزینه های اضافی و هدر رفتن زمان جلوگیری می کند.

جهت برقراری ارتباط با بهترین وکیل ملکی با شماره‌های مندرج در سایت تماس حاصل نمایید.

هزینه وکیل ملکی

اشاره شد که دعاوی ملکی بر حسب اینکه کیفری، ثبتی و یا حقوقی باشد، در نهادهای مختلفی مورد رسیدگی قرار می گیرد و هر یک از این نهادها، تشریفات و شیوه دادرسی مختص به خود را دارند، بنابراین نمی‌توان یک مبلغ واحد و مشخصی را به عنوان هزینه وکیل ملکی تعیین نمود.

مشاوره با وکیل ملکی

با توجه به اینکه دعاوی ملکی به دلیل ارزش ملک بسیار حائز اهمیت هستند و ممکن است هرگونه اشتباه خسارات جبران ناپذیری را در پی داشته باشد؛ توصیه می‌شود که حتی در صورتی که هزینه گرفتن وکیل ندارید؛ در امور ملکی حتما با وکیل ملکی مشورت نمایید.

وکیل امور ملکی در جلسات مشاوره کلیه اوراق و مدارک موجود را بررسی می‌نماید و با توجه به ادله موجود و وقایع اتفاق افتاده و تجربه خود درصد موفقیت در هر پرونده را اعلام می‌نماید.

علاوه بر این موارد مشورت گرفتن با وکیل باعث افزایش و اطلاعات حقوقی شما در روند پرونده خواهد شد به نحوی که بدون حضور وکیل خود نیز می‌توانید پرونده را پیگیری نمایید.

به طور مثال گاهی ارسال یک اظهارنامه دعوای ملکی را خاتمه می‌دهد اما ممکن است فرد به دلیل عدم آگاهی از قوانین و روند رسیدگی اقدام به طرح دادخواست ‌نمایند و باز هم نتیجه مطلوب حاصل نمی‌شود.

لذا توصیه ما این است که برای انجام هر امری در خصوص املاک خود با وکیل متخصص امور ملکی مشورت نمایید؛ شما مخاطبین گرامی می‌توانید با برقراری تماس با شماره‌های موجود با وکیل امور ملکی مشاوره تخصصی دریافت نمایید.

خدمات وکیل ملکی

وکیل ملکی در راستای کمک به موکلین و مراجعین خود خدمات زیر را به صورت تخصصی ارائه می‌دهد:

• مشاوره تلفنی، حضوری و آنلاین (از طریق گوگل میت)
• تنظیم قراردادهای ملکی اعم از خرید، فروش و اجاره
• تنظیم و ارسال اظهارنامه ملکی
• وکالت در کلیه دعاوی ملکی در تمام مقاطع رسیدگی اعم از دادسراها، دادگاه ها، دیوان عالی کشور، دیوان عدالت اداری
• اعتراض به آرای صادره در مورد املاک
• اعاده دادرسی و فرجام‌خواهی در دعاوی ملکی
• دستور موقت و تامین خواسته در دعاوی ملکی
• اجرای احکام دعاوی ملکی
• داوری در دعاوی و اختلافات ملکی
• تنظیم انواع دادخواست تخصصی
• تنظیم انواع لایحه قضائی و ثبتی

چه زمانی به وکیل ملکی نیاز داریم؟

پیش از این نیز به اهمیت حضور وکیل در دعاوی ملکی اشاره شد باز هم توصیه می‌گردد قبل از هرگونه اقدام در خصوص املاک خود با وکیل ملکی مشورت نمایید تا از وقوع بسیاری از وقایع پیشگیری نمایید.

چنانچه در ابتدا امر به وکیل ملکی مراجعه ننمودید در هر مرحله از روند رسیدگی هستید بدون تردید و تعلل با وکیل ملکی مشورت نمایید یا حتی‌الامکان پرونده خود را به وکیل ملکی بسپارید.

جهت تحقق این امر کافیست با شماره‌های موجود در این نوشته تماس برقرار نمایید.

پرونده‌های ملکی چه مدت طول می‌کشد؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که نمی‌توان یک مدت محدود و مشخصی را جهت رسیدگی به پرونده‌های ملکی تعیین نمود.

چرا که در هر صورت ابتدا باید دادخواست یا شکایت خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت نمایید و سپس وقت رسیدگی تعیین می‌شود و حسب مورد شاکی و خواهان باید به دادسرا و یا دادگاه حقوقی مراجعه نمایند.

تعیین این مواعد توسط مراجع قضایی صورت می‌گیرد؛ همچنین علاوه بر این در اغلب موارد قاضی رسیدگی کننده به پرونده برای صدور رای، پرونده را به کارشناس ارجاع می‌دهد که صدور نظر کارشناسی نیز مدت قابل توجهی را به خود اختصاص می‌دهد.

بنابراین نمی‌توان مدت زمان خاصی را در مورد این پرونده‌ها تعیین نمود اما حضور وکیل در پرونده‌های ملکی بسیار موثر است و موجب تسریع در روند رسیدگی خواهد شد.

جهت برقراری ارتباط با بهترین وکیل ملکی هم اکنون با ما تماس برقرار نمایید.